โมเดลใหม่อาคารพาณิชย์ชั้นล่างในเมืองหลังโควิด

ประวัติและพัฒนาการของอาคารพาณิชย์ชั้นล่าง

อาคารพาณิชย์ชั้นล่างมีบทบาทสำคัญในเมืองไทยมายาวนาน ตั้งแต่ร้านค้าของชำ ร้านอาหาร และสำนักงานขนาดเล็ก ไปจนถึงกิจการครอบครัวที่สร้างชีวิตชุมชน ในช่วงทศวรรษก่อนหน้านี้ รูปแบบธุรกิจของพื้นที่เหล่านี้มักเน้นการจราจรคนเดินและความใกล้ชิดกับชุมชนท้องถิ่น แต่ตั้งแต่ช่วงกลางทศวรรษ 2010 เป็นต้นมา ปัจจัยเช่นการขยายตัวของศูนย์การค้า การเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภค และการเติบโตของอีคอมเมิร์ซเริ่มกดดันรูปแบบเดิม

เมื่อเกิดการระบาดของโควิด-19 ในปี 2020 ผลกระทบต่อพื้นที่เชิงพาณิชย์ชั้นล่างชัดเจนยิ่งขึ้น การล็อกดาวน์และมาตรการเว้นระยะห่างทางสังคมลดการเดินเท้า ค่าเช่าและรายได้จากหน้าร้านตก บางย่านมีอัตราว่างเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้นักพัฒนา เจ้าของทรัพย์ และผู้ให้เช่าต้องคิดใหม่เกี่ยวกับการใช้พื้นที่ เพื่อให้ตอบรับต่อพฤติกรรมผู้บริโภคหลังโควิด

แนวโน้มตลาดปัจจุบันและปัจจัยขับเคลื่อน

ปัจจุบันแนวโน้มสำคัญที่กำหนดชะตากรรมอาคารพาณิชย์ชั้นล่างคือการผสานออนไลน์กับออฟไลน์ (phygital) การเติบโตของบริการเดลิเวอรี่อาหารและสินค้า การขยายตัวของธุรกิจคลังสินค้าย่อมๆ สำหรับการส่งมอบในเมือง (micro-fulfillment) และการเกิดขึ้นของร้านค้าแบบยืดหยุ่น (flexible retail) และ dark stores นอกจากนั้น นโยบายเมืองที่สนับสนุนการฟื้นฟูย่าน การเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ด้านการใช้ที่ดิน และแรงกดดันด้านต้นทุนพลังงานและค่าจ้างล้วนส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุน

รายงานจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับสากลและการสำรวจในประเทศชี้ว่า เจ้าของทรัพย์ที่ปรับตัวเร็วด้วยการนำเสนอบริการหลากหลาย เช่น พื้นที่สำหรับคีออสท์บริการเดลิเวอรี่ พื้นที่สำหรับครัวสาธิต (cloud kitchens) หรือการให้เช่าพื้นที่ระยะสั้นแก่แบรนด์เกิดใหม่ จะเห็นการฟื้นตัวของรายได้เร็วกว่าการปล่อยว่างหรือยึดติดโมเดลเดิม

วิเคราะห์เชิงการเงิน: ค่าใช้จ่าย ผลตอบแทน และโครงสร้างสัญญาเช่า

เมื่อต้องการปรับอาคารพาณิชย์ชั้นล่างเป็นโมเดลใหม่ นักลงทุนต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายและผลตอบแทนอย่างรอบคอบ ค่าใช้จ่ายหลักประกอบด้วยการปรับปรุงพื้นที่ (CAPEX), การติดตั้งระบบไฟฟ้าและระบายอากาศที่รองรับการทำครัวหรือคลังสินค้า, ค่าการตลาดเพื่อดึงผู้ประกอบการใหม่ และต้นทุนดำเนินการประจำ (OPEX) เช่น ค่าบำรุงรักษาและค่าดูแลความปลอดภัย

ตามแนวทางการวิเคราะห์ที่แนะนำ ให้ใช้ตัวอย่างสมมติของโครงการเปลี่ยนพื้นที่ 100 ตารางเมตร:

• สมมติ CAPEX ปรับปรุง 800,000–1,500,000 บาท (รวมระบบครัวเบื้องต้นและตกแต่งพื้นฐาน)

• สมมติรายได้จากการให้เช่าแบบผสม (ฐานเช่าคงที่ + ส่วนแบ่งรายได้) อยู่ที่ 30,000–70,000 บาทต่อเดือน

• สมมติ OPEX ประจำ 5,000–15,000 บาทต่อเดือน

จากสมมติฐานนี้ ระยะเวลาคืนทุนเบื้องต้นอาจอยู่ระหว่าง 18–60 เดือน ขึ้นกับระดับรายได้และเงื่อนไขสัญญาเช่า การออกแบบสัญญาเช่าเชิงนวัตกรรม เช่น ค่าเช่าพื้นฐานต่ำผสานกับการเก็บค่าคอมมิชชั่นจากยอดขาย หรือสัญญาระยะสั้นสำหรับ pop-up store จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มความยืดหยุ่น

สิ่งสำคัญคือการคำนวณความเสี่ยงด้านอัตราว่างและการลดอัตราค่าเช่าในช่วงเปลี่ยนผ่าน การวางแผลสำรองทุนดำเนินงานและการใช้โมเดลการเงินแบบ conservative จะช่วยให้โครงการมีความยืดหยุ่นเมื่อตลาดผันผวน

ข้อดี ความท้าทาย และผลกระทบต่อผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุน

ข้อดีของการปรับอาคารพาณิชย์ชั้นล่าง ได้แก่

• เพิ่มแหล่งรายได้หลายช่องทาง (หลากหลายผู้เช่า บริการเดลิเวอรี่ คลังย่อย)

• ฟื้นฟูการจราจรคนเดินและการใช้พื้นที่สาธารณะ ช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์ในระยะยาว

• ลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาร้านค้าประเภทเดียวและตอบสนองต่อพฤติกรรมผู้บริโภค

ความท้าทายที่ต้องคำนึงถึง

• ข้อจำกัดด้านกฎระเบียบการใช้ประโยชน์ที่ดินและการขออนุญาตประกอบกิจการ

• ต้นทุนการปรับปรุงที่อาจสูง โดยเฉพาะระบบระบายอากาศและสุขาภิบาลสำหรับครัว

• การบริหารจัดการหลายผู้เช่าที่แตกต่างกันทั้งในเรื่องสาธารณูปโภคและความต้องการเวลาใช้งาน

• ความเสี่ยงด้านสุขอนามัยและการควบคุมเสียง หากแปลงเป็นธุรกิจที่มีการประกอบกิจกรรมหนาแน่น

ผลกระทบต่อผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุน

• ผู้ซื้อบ้านหรืออาคารอาจได้เปรียบจากสิ่งอำนวยความสะดวกที่เพิ่มขึ้นและการฟื้นตัวของมูลค่าโครงการ

• ผู้ขายและเจ้าของทรัพย์สามารถลดระยะเวลาแนวตั้งขายด้วยการเพิ่มทางเลือกการใช้งานหรือปรับโครงสร้างสัญญาเช่า

• นักลงทุนเชิงพาณิชย์ที่ออกแบบโมเดลบริการครบวงจรมีโอกาสได้รับผลตอบแทนสูงขึ้น แต่ต้องแลกกับความเสี่ยงทางการดำเนินงานและการลงทุนเริ่มต้น

แนวทางปฏิบัติและกลยุทธ์การนำไปใช้จริง

1. สำรวจความต้องการเชิงพื้นที่และพฤติกรรมผู้บริโภคในย่านก่อนลงทุน ใช้แบบสอบถามและข้อมูลการเดินเท้า รวมถึงการประเมินคู่แข่ง

2. ออกแบบโมเดลธุรกิจแบบผสม เช่น พื้นที่ครัวรวม (cloud kitchen) + dark store + pop-up retail เพื่อกระจายความเสี่ยง

3. พัฒนาสัญญาเช่าแบบยืดหยุ่น: ค่าเช่าพื้นฐานต่ำผสานค่าเปอร์เซ็นต์จากยอดขาย หรือสัญญาแบบสั้นสำหรับแบรนด์ทดลองตลาด

4. ร่วมมือกับแพลตฟอร์มเดลิเวอรี่ โลจิสติกส์ และผู้ให้บริการเทคโนโลยีเพื่อลดต้นทุนการบริหารและขยายช่องทางการขายให้ผู้เช่า

5. คำนึงถึงการออกแบบที่ตอบโจทย์ความยั่งยืน (แม้หัวข้อนี้ไม่ครอบคลุมเชิงลึกตามข้อห้าม) เช่น การเพิ่มประสิทธิภาพพลังงานและการจัดการของเสีย เป็นการลด OPEX ในระยะยาว

6. ใช้โมเดลทดลอง (pilot) ในพื้นที่จำกัดก่อนขยายสเกล เพื่อลดความเสี่ยงและปรับปรุงตามฟีดแบ็กจริง

7. พิจารณาการใช้เครื่องมือทางการเงิน เช่น สินเชื่อปรับปรุง (renovation loans) หรือพันธมิตรเชิงธุรกิจกับผู้ให้บริการที่พร้อมลงทุนร่วมใน CAPEX

กรณีตัวอย่างและบทเรียนจากภาคสนาม

ในหลายเมืองใหญ่ระดับโลกและบางย่านในประเทศไทย เจ้าของทรัพย์ได้ทดลองแปลงพื้นที่ชั้นล่างให้เป็นพื้นที่ผสม พบว่าจุดสำเร็จมาจากการร่วมมือกับผู้ประกอบการที่มีโมเดลธุรกิจเข้ากับชุมชน เช่น ครัวกลางที่ให้บริการร้านอาหารหลายแบรนด์ภายในพื้นที่เดียวกัน หรือ dark store ที่เชื่อมต่อกับบริการเดลิเวอรี่ในรัศมี 3–5 กิโลเมตร

บทเรียนสำคัญคือการให้ความสำคัญกับการออกแบบการไหลของลูกค้า การจัดการกลิ่นและเสียง การแบ่งโซนที่ชัดเจน และการตั้งมาตรการด้านความปลอดภัยและสุขอนามัยตั้งแต่แรกเริ่ม รวมทั้งการสื่อสารกับชุมชนรอบข้างเพื่อสร้างการยอมรับและลดความขัดแย้ง

ข้อสรุปและคำแนะนำสำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย

อาคารพาณิชย์ชั้นล่างกำลังเข้าสู่ยุคของการเปลี่ยนผ่านจากหน้าร้านแบบดั้งเดิมสู่แพลตฟอร์มการให้บริการหลากหลายที่ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ ความสำเร็จไม่ได้ขึ้นอยู่กับการปรับปรุงเพียงครั้งเดียว แต่เป็นการออกแบบระบบนิเวศของผู้เช่า บริการ และโครงสร้างสัญญาเช่าที่รองรับการเปลี่ยนแปลง

คำแนะนำสำคัญ:

• ทำการบ้านเชิงพื้นที่และทดสอบโมเดลในสเกลเล็กก่อนขยาย

• สร้างความร่วมมือกับพันธมิตรเชิงธุรกิจเพื่อแบ่งปันความเสี่ยงและต้นทุน

• ออกแบบสัญญาเช่าแบบยืดหยุ่นและโปร่งใส เพื่อดึงดูดผู้ประกอบการรายเล็กและแบรนด์ทดลองตลาด

• วางแผนทางการเงินแบบ conservative และสร้างกรอบรองรับความเสี่ยงด้านอัตราว่าง

การเปลี่ยนแปลงนี้เปิดโอกาสให้เจ้าของทรัพย์และนักลงทุนที่พร้อมคิดเชิงนวัตกรรมสามารถสร้างมูลค่าใหม่ให้กับอาคารพาณิชย์ชั้นล่างได้ หากวางแผนอย่างรอบคอบและอิงข้อมูลเชิงวิจัย การลงทุนเพื่อปรับเปลี่ยนพื้นที่อาจกลายเป็นตัวขับเคลื่อนการฟื้นตัวของย่านเมืองและผลตอบแทนทางการเงินที่ยั่งยืนในระยะยาว